Thị trường bất động sản 2016: Liệu có bình phục sau bao 'sóng gió'?

Đây là chia sẻ của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Thành phố (TP) Hồ Chí Minh với phóng viên TBTCVN nhân dịp Xuân mới Bính Thân 2016.

PV: Thưa ông, chúng ta đã chứng kiến thị trường BĐS Việt Nam với nhiều biến động thăng trầm trong hơn 3 năm trở lại đây. Ông có thể điểm qua vài nét cơ bản về bức tranh thị trường BĐS hiện nay?

Ông Nguyễn Văn Đực: Sau giai đoạn “đóng băng” của thị trường BĐS (2011-2013), từ nửa cuối năm 2014 thị trường BĐS đã bắt đầu hồi phục, những chuyển biến tích cực và khởi sắc của thị trường tiếp tục kéo dài sang năm 2015. Điều đó được thể hiện bởi nguồn cung phong phú, số lượng giao dịch tăng cao… Theo số liệu của các cơ quan chức năng, mỗi tháng, tại thị trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh, lượng giao dịch nhà ở thành công trung bình lên đến khoảng hơn 1.500 giao dịch, lượng tồn kho BĐS mỗi tháng giảm từ 5-10%… Đây là những tín hiệu đáng mừng của thị trường BĐS.

Cùng với những kết quả khả quan của thị trường BĐS, số doanh nghiệp (DN) thành lập mới trong lĩnh vực BĐS cũng tăng mạnh. Đặc biệt, nhiều DN BĐS sau một thời gian dài thiên về làm ăn “chụp giật” nay đã tự thân vận động, tái cấu trúc lại DN, nhiều trường hợp sang nhượng dự án, thay đổi chiến lược kinh doanh theo hướng bài bản, chuyên nghiệp và bền vững hơn, sản xuất sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường…

Tuy nhiên, cũng cần phải lưu ý rằng, thị trường BĐS từ cuối năm 2014 đến nay mặc dù có những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng hiện tại sự phục hồi đó mới chỉ là phần nổi của “tảng băng chìm”, chứ chưa phản ánh đầy đủ bản chất của thị trường BĐS hiện nay.

PV: Vậy “phần chìm” của thị trường BĐS là gì, thưa ông?

Ông Nguyễn Văn Đực: Hiện nay điều quan ngại nhất là thị trường BĐS vẫn phát triển theo hướng mất cân đối. Tức là, đa số DN trong ngành có xu hướng “chạy” theo phân khúc nhà ở cao cấp, trong khi bỏ qua những phân khúc giá rẻ và tầm trung hơn. Chúng ta chứng kiến sự hồi phục “đáng nể” của thị trường BĐS thời gian qua với nhiều giao dịch thành công, đó là bởi, cung và cầu “tìm thấy nhau”, khi mà các DN cung cấp những căn hộ giá trung bình (khoảng 1 tỷ đồng/căn hộ) phù hợp với nhu cầu của phần đông người tiêu dùng và đã được thị trường hào hứng đón nhận. Thế nhưng, gần đây, thị trường lại đang chứng kiến sự gia tăng chóng mặt của những căn hộ thuộc phân khúc cao cấp.

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, trước hết chính các DN phải thay đổi, cơ cấu lại DN, tăng cường vốn tự có, nâng cao tính chuyên nghiệp. Đặc biệt, những nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần từ bỏ quan niệm đây là một ngành siêu lợi nhuận, kinh doanh BĐS phải trở nên bình thường như những ngành kinh doanh khác

Nguyễn Văn Đực

Ông Nguyễn Văn Đực

Đơn cử, tại TP.Hồ Chí Minh hiện nay, số lượng các căn hộ giá cao từ 3-4 tỷ đồng/ căn ngày càng nhiều. Tôi được biết, số lượng những căn hộ giá này ở TP.Hồ Chí Minh hiện có trên 40.000 căn, trong khi số lượng căn hộ giá trung bình chỉ khoảng 6.000 căn. Đáng lẽ tỷ lệ này phải đảo ngược lại: 6.000 căn hộ cao cấp/ 40.000 căn hộ giá trung bình mới hợp lý, mới phản ảnh đúng thực tế nhu cầu nhà ở hiện nay. Đây là sự mất cân đối tiềm ẩn nhiều rủi ro, rất dễ khiến thị trường BĐS vừa trải qua cơn bạo bệnh chưa kịp “nóng” lại rơi vào tình trạng “đóng băng” như những giai đoạn trước.

Bên cạnh đó, số lượng các dự án đắp chiếu trong nhiều năm hiện còn tương đối lớn, khó có thể xử lý trong thời gian ngắn. Dự án đắp chiếu kéo DN lâm vào tình cảnh khó khăn hoặc nằm chờ phá sản, là “con nợ” của ngân hàng, làm gia tăng nợ xấu BĐS…

Ngoài ra, nhìn tổng thể thị trường BĐS hiện tại rõ ràng nội lực của chúng ta còn rất yếu, sau khoảng thời gian “sóng gió” mà các DN vừa trải qua. Trên cả nước, số lượng những DN BĐS có thể gọi là vững mạnh còn khá khiêm tốn, tỷ lệ không thấm tháp gì so với “vô số” DN BĐS trong tình trạng “nín thở qua cầu”. Nếu sản phẩm mà các DN BĐS làm ra không đúng nhu cầu người tiêu dùng, tiếp tục ế ẩm, lại thêm những tác động ví dụ như lạm phát tăng, biến động tỷ giá, lãi suất… sẽ đặt thị trường BĐS vào tình thế đặc biệt nguy hiểm trong tương lai gần, chứ không cần đợi đến khoảng thời gian 5 hoặc 6 năm tới.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đang phát triển thiếu bền vững, song quản lý nhà nước lại chưa hiệu quả. Quan điểm của ông về vấn đề này như thế nào?

Ông Nguyễn Văn Đực: Tôi cho rằng, các cơ quan chức năng đã nhiều lần “xốc” lại việc quản lý xây dựng, quản lý thị trường BĐS nhưng thực thi được đến đâu thì còn phải bàn. Thậm chí, trong nhiều trường hợp, quy định pháp luật bị những mối quan hệ tư lợi làm hỏng việc thực thi pháp luật, nên trên thực tế vẫn chưa thúc đẩy được sự phát triển bền vững của thị trường và đảm bảo tối đa quyền lợi của người tiêu dùng.

Ví dụ điển hình như các chính sách hỗ trợ thị trường BĐS, hỗ trợ người mua nhà như gói 30.000 tỷ, chính sách phát triển nhà ở xã hội… mà Bộ Xây dựng đưa ra dù mục đích rất tốt nhưng không đem lại những kết quả như kỳ vọng. Bởi lẽ, cả DN, người dân đều gặp rất nhiều rào cản trong việc tiếp cận gói 30.000 tỷ, nguồn cung nhà ở xã hội không phát triển, thậm chí còn xuất hiện nhiều “chiêu trò” trục lợi chính sách… Điều đó cho thấy cơ quan chức năng chưa có giải pháp quản lý hiệu quả để hỗ trợ thị trường.

Ngoài ra, thị trường BĐS vẫn thiếu những thông tin dự báo của các cơ quan chức năng mà chủ yếu vẫn là chủ đầu tư tự phân tích hay một số công ty nghiên cứu thị trường, hiệp hội,… nên thị trường vẫn còn “tù mù”. Đặc biệt, nhiều thông tin do các chủ đầu tư, sàn giao dịch cung cấp còn sai lệch gây “nhiễu” thị trường, khiến người dân phải chịu thiệt hại.

Hiện, Bộ Xây dựng đang trong quá trình từng bước làm minh bạch, lành mạnh hóa thị trường BĐS và nâng cao việc đảm bảo quyền lợi của người tiêu dùng bằng cách gia tăng những quy định mới trong những luật liên quan như Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… Tuy nhiên, điều quan trọng nhất là những quy định mới phải được thực thi một cách nghiêm ngặt, hiệu quả thì mới mong đạt được những mục tiêu lý tưởng đã đặt ra.

PV: Theo ông, cần có những giải pháp như thế nào để thị trường BĐS Việt Nam phát triển bền vững?

Ông Nguyễn Văn Đực: Thị trường BĐS phát triển bền vững sẽ đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng chung của toàn nền kinh tế, kéo theo nhiều ngành kinh tế khác phát triển, giải quyết công ăn việc làm cho người lao động, giải quyết nhà ở cho người dân, thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội…

Để thị trường BĐS phát triển bền vững, trước hết chính các DN phải thay đổi, cơ cấu lại DN, tăng cường vốn tự có, nâng cao tính chuyên nghiệp. Đặc biệt, những nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần từ bỏ quan niệm đây là một ngành siêu lợi nhuận, kinh doanh BĐS phải trở nên bình thường như những ngành kinh doanh khác.

Về phía Nhà nước, cần tiếp tục đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính trong cấp phép đầu tư, xây dựng, loại bỏ những thủ tục hành chính không hợp lý; thực hiện công khai, minh bạch, công bố thông tin trong thị trường BĐS.

Đồng thời, Nhà nước cần kiểm soát chặt chẽ tín dụng trong lĩnh vực BĐS; khuyến khích DN kinh doanh BĐS huy động nhiều nguồn vốn ngoài ngân hàng để đầu tư như phát hành trái phiếu DN, huy động trên thị trường chứng khoán, huy động vốn từ các quỹ đầu tư…

PV: Xin trân trọng cảm ơn ông!

Tham gia thảo luận

Compare listings

So sánh
PHP Code Snippets Powered By : XYZScripts.com